取消公摊?万亿省会率先出手

上海证券报·中国证券网   2023-08-19 15:49:08

在多地纷纷推出地产新政的当下,2022年GDP达1.2万亿元的安徽省省会合肥,无疑成为了“取消公摊”的探路者(300005)。


(资料图片)

近期,合肥市召开全市房地产工作专题会议,并首次提出“避免公摊面积比例过大,积极探索商品房销售按套内面积计价”的政策。

在不少业内人士看来,随着合肥在“取消公摊”政策上的积极探路,也会给其他城市下一步改革指明方向。

得房率普遍仅70%-75%

什么是“公摊面积”?据了解,2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年的物权法都明确,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

“公摊面积”一般包括两部分:一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室,及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半等。

一般来说,过去的多层和小高层住宅的公摊面积较小,得房率普遍在80%以上,一些没有电梯的多层住宅得房率甚至达到95%以上。而如今越来越多的高层及超高层住宅,其得房率普遍只有70%-75%。

110平方米的房子,到手却发现套内面积只有60多平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积,收房时却变成了46%……这些争议事件引发了公众对于“公摊面积能否取消”话题的持续讨论。

合肥率先“试水”

不少业内专家看来,合肥率先“试水”,有其特殊性,目前并不具备全国推广的基础。但随着探索工作的不断深入,也可能会成为一个改革样板,引发国内其他城市试点效仿,产生连锁反应。

除了探索“取消公摊”外,合肥还提出大胆稳妥推进商品房“现房销售”,大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”,大力推动货币化安置、房票安置等重磅举措。

据悉,在合肥市召开全市房地产工作专题会议之前的7月27日,合肥市统计局发布《2023年上半年全市房地产开发运行情况分析》显示,2023年上半年合肥市商品房销售面积652.95万平方米,同比下降15.9%,较一季度和去年同期分别扩大0.8和3个百分点,已连续下降18个月。其中,6月当月销售131.22万平方米,同比下降33.8%。

商品房销售持续下滑,增量支撑不足,基数压力仍存等在内的多重压力,或许是合肥出台探索“取消公摊”等10条举措落地的大背景。

“取消公摊”任重道远

尽管呼声较高,但“取消公摊”依然任重道远。如何改革完善相关配套制度,解决实施难度较大、周期较长,以及取消公摊面积后,开发商或最大化压缩公共区域以节约成本等难题迫在眉睫。

中银证券认为,取消公摊面积收费是趋势,但仍需要逐步过渡,目前可以先从部分城市开始试点,并合理控制比例,增加透明度。

一位法律人士表示,首先,要解决计价方式问题。在法律层面上,要明确规定对外销售只能按照套内建筑面积或套内使用面积销售,不得以建筑面积方式对外销售。其次,需要从法律层面明确规定公摊部分、公共部分面积公开透明,并明确列入相关的合同、业主公约、物业服务合同当中。

易居研究院研究总监严跃进坦言,现在条件下,即便取消了“公摊面积”,羊毛还是出在羊身上,开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。在他看来,关键在于开发商要把标准、明细公开,比如在购房合同上明确清楚,让购房者感受到货真价实、心里踏实。

严跃进表示,合肥此次探索套内面积的计价,算是国内比较早改革“公摊泡沫”的城市,具有非常好的导向性作用,可以真正保障购房者认购权、使用权。如果改革能真正落地,也将给其他城市起到示范作用。

中银证券分析师夏亦丰认为,相比取消公摊面积,完善相关规定更具现实意义和可操作性。比如明确公摊标准,明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等,减少、避免相关争议,也可对肆意扩大公摊面积的开发商引进一些惩罚赔偿机制。